Acheter un appartement pour louer : avantages et inconvénients
Se constituer un patrimoine en investissant dans un bien immobilier locatif demande une connaissance des procédures pour en retirer tous les avantages.
Accroître son patrimoine
Il y a de nombreux avantages à acheter un appartement pour le louer. Cela permet de se créer des revenus fonciers grâce aux loyers perçus. Dans la période de crise actuelle, se constituer un patrimoine en maintenant son pouvoir d’achat à la retraite est plutôt judicieux. L’achat immobilier locatif est aussi un moyen de transmettre à ses enfants le bien, de son vivant. Pour les expatriés, en investissant dans leurs pays d’origine, ils peuvent louer leur maison à plus ou moins long terme et récupérer leur résidence principale, une fois revenus. Une autre rentabilité locative est de rembourser son crédit immobilier par les loyers, en visant le long terme.
Décote sur bien occupé
Il est intéressant de faire un calcul de rentabilité sur la décote d’un investissement d’un appartement. Elle peut s’avérer élevée si le bien est occupé. De plus, depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel permet aux contribuables fiscalisés en France de bénéficier d’une réduction d’impôts lors d’un investissement immobilier locatif dans le neuf. Un projet de loi a été voté par les députés en 2019, pour élargir cette loi à l’ancien. Néanmoins, certaines conditions sont à prendre en compte pour réduire les impôts :
- un bien exceptionnel sera peu décoté ;
- la décote est plus importante si le niveau de loyer est faible par rapport au marché locatif ;
- en location meublée avec un bail d’une durée d’un an, la décote est très faible ;
- profiter du logement occupé pour le revendre permet de profiter aussi d’une décote.
Il faut savoir que le remboursement du capital lié à l’achat d’un bien n’est jamais déductible des impôts.
Contraintes et obligations du bailleur
La gestion locative demande de connaître parfaitement les lois en vigueur. S’il est possible de recourir à un administrateur de biens, cela engendre un coût qui diminuera la rentabilité nette des revenus locatifs. Quelques règles sont donc à respecter pour éviter les déconvenues.
Achat d’un logement vide
Le bail est alors conclu pour une durée de 3 ans renouvelable. Si l’investisseur immobilier souhaite vendre le bien une fois cette période écoulée, il doit en informer son locataire 6 mois avant la fin du bail par courrier recommandé. Le locataire peut alors faire acte de son droit de préemption, c’est-à-dire qu’il sera prioritaire en tant qu’acquéreur.
Achat d’un logement occupé
Il y a un avantage conséquent à l’investissement locatif d’un bien immobilier occupé, puisqu’il y a une traçabilité de la régularité des loyers payés et du mode de vie de l’occupant. Le transfert de bail s’effectue chez le notaire simultanément à l’achat du bien. Les organismes financiers sont souvent plus malléables pour octroyer un crédit puisque les risques de loyers impayés sont moindres. Le contrat ne peut pas être modifié en cours de bail. Il faut donc s’assurer au préalable que le montant du loyer ainsi que les conditions mises en place dans le bail conviennent en tout point à l’acheteur.
Reprise du logement pour un proche
Il se peut que durant la location, le bailleur souhaite récupérer son bien pour y habiter ou loger un de ses proches. Dans ce cas, un délai de deux ans minimum est à prévoir, même si la durée du bail en cours est inférieure à ces deux années.