Zoom sur l’évolution des prix de l’immobilier en France

Comment évoluent les prix au m² en France en fonction du secteur géographique ? Pour connaître la conjoncture de l’immobilier en France, voici quelques éclairages.

Immobilier : les prix en France toujours en hausse !

L’investissement dans la pierre a toujours le vent en poupe ! Il reste le placement préféré des Français, malgré la flambée des prix au m² dans certaines villes (Paris, Lyon, Toulouse, Nantes, Rennes). Même dans un contexte de crise immobilière, de crise économique et de baisse de pouvoir d’achat, les Français préfèrent investir pour acheter leur logement plutôt que de payer un loyer. Ils y sont encouragés par la baisse des taux d’intérêt (qui continuent encore de chuter) et par les nombreuses mesures fiscales destinées à encourager l’achat immobilier : prêt à taux zéro (PTZ), loi Pinel, plan épargne logement (PEL), etc. 
De plus, avec la baisse des taux d’intérêt, on observe un allongement de la durée des prêts qui passe de 20 à 25 ans en moyenne. Il s’agit d’une stratégie monétaire des banques centrales qui maintiennent des taux d’intérêt proches de l’inflation pour les prêts immobiliers afin d’encourager les primo-accédants à investir.

Évolution des prix de l’immobilier en France : l’ancien a la cote !

D’après les données provenant des notaires de France, le volume annuel des transactions (arrêté à fin mars 2019) se chiffre à 985 000 €, soit une augmentation de 2,6 % par rapport à l’année précédente. Ce chiffre ne cesse d’augmenter, et dénote la bonne santé du marché immobilier en France, avec des candidats à l’investissement toujours aussi nombreux. 
Toutefois, le stock de logements vacants (ou disponibles) augmente de 1 % seulement par an. Les ventes restent élevées en province alors qu’en Île-de-France, le volume reste stable depuis ces dernières années.

Évolution de l’indice des prix immobiliers en France


Pour connaître l’évolution des prix au m² par ville, les particuliers se tournent généralement vers des portails tels que les notaires de France, la FNAIM, Century 21, Seloger.com, PAP, etc. Pourtant, en matière d’indices des prix des maisons et des appartements en France et de tendance en immobilier, il n’y a pas de règle qui prévaut, car aucune méthode de collecte des données n’est réellement fiable. 
L’évolution des prix au m² de l’INSEE, publiée tous les trimestres, s’appuie sur les sources émanant des notaires de France, Perval, ADSN-BIEN Notaires du Grand Paris, CGED. Tous les trimestres, l’INSEE dresse l’état des lieux du marché immobilier en France : 


• variations des prix des logements anciens sur l’année en France ;
• indices des prix des logements anciens en France métropolitaine ;
• volume annuel des transactions ;
• nombre de transactions de logements anciens cumulées sur 12 mois.

Les indices des prix sont établis à partir du volume de transactions réalisées au cours du trimestre… 



La courbe Friggit : une source fiable pour comprendre l’évolution du marché immobilier depuis 1965

Afin de prendre le pouls du marché immobilier en France, les statistiques réalisées par l’économiste Jacques Friggit révèlent un écart toujours plus grand entre les revenus des ménages et les prix de l’immobilier, qui ne cessent d’augmenter. Selon lui, seule une hausse des revenus ou une baisse des prix de l’immobilier permettront de corriger la situation, qui « n’est pas tenable à long terme ».

Jacques Friggit a créé la courbe Friggit, qui représente le ratio de l’indice du prix des logements rapporté aux revenus par ménage… Il est à l’origine du tunnel Friggit, qui permet de visualiser l’évolution du marché immobilier dans sa globalité depuis 1965. En observant la courbe, on constate qu’elle est régulière de 1965 à 2000 (tunnel horizontal), puis qu’elle sort de son tunnel à partir de l’année 2000 : on parle de bulle immobilière des années 2000… Elle indique une augmentation de l’indice immobilier au détriment de l’indice des salaires (pas d’augmentation des revenus des ménages). La bulle immobilière peut être le signe avant-coureur d’un krach immobilier, comme la crise immobilière de 2008 par exemple. Pour expliquer ce phénomène, les spécialistes sont unanimes : le marché immobilier est surévalué à Paris. Entre 1998 et 2010, le prix des loyers a été multiplié par 3, faisant de Paris la ville européenne où les prix de l’immobilier sont les plus surestimés.

Le prix de l’immobilier en Île-de-France

Le prix au m² à Paris a atteint le seuil des 10 000 € (logement ancien) en moyenne, et les prix vont encore continuer à flamber ! La Seine-Saint-Denis est le département qui a connu la plus forte hausse ces dernières années. Le prix au m² y est de 3 800 € (soit une hausse de 6,2 % en un an seulement). Dans le Val-d’Oise, le prix au m² est de 3 100 € (soit une hausse de 2 %). Dans les Yvelines, le prix au m² se stabilise autour de 4 448 € (soit une légère hausse de 0,7%). Dans les Hauts-de-Seine, le prix est de 6 508 €/m² (soit une augmentation de 4 % par rapport à l’année passée). L’Essonne est l’un des départements les moins chers d’Île-de-France, avec un prix au m² de 2 903 € (hausse de 1,2 %). En Seine-et-Marne, il faut compter 2 968 €/m² pour devenir propriétaire (hausse de 1,7 %), et enfin dans le Val-de-Marne, le prix moyen au m² est de 4 873 € (soit une hausse notable de 2,3 %). 



Quelles sont les prévisions du marché de l’immobilier pour 2020 ?

Avec des taux d’emprunt immobilier qui n’ont jamais été aussi bas, un marché de l’immobilier ancien qui cartonne, et la vente de logements neufs qui se porte bien, on peut se demander si le marché immobilier en France va poursuivre son embellie. Eh bien, les prévisions de l’immobilier pour 2020 semblent plutôt bonnes. D’après la BCE, les taux ne vont pas repartir à la hausse et vont rester encore très bas pour encourager l’accession à la propriété. Pour satisfaire la demande, les banques vont encore continuer à assouplir les conditions d’attribution de prêts… Néanmoins, les prix de l’immobilier vont quant à eux encore continuer à augmenter ! Les notaires de France évaluent la hausse moyenne à 3,7 % pour les appartements, et à 2,5 % pour les maisons. Pour les candidats à l’investissement, cela signifie qu’ils ne pourront pas suivre cette augmentation des prix qui ne semble pas s’arrêter. Ils devront reporter leurs choix vers les villes en périphérie. Conséquence : la demande augmentera dans les villes périphériques, ce qui aura une incidence sur les prix au m².