Résidence secondaire : quelle est la plus-value ?

Dans le cas de la vente d’une résidence secondaire, la plus-value réalisée peut être taxée jusqu’à 36,2 %. Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, voici quelques éclairages sur les moyens de réduire les charges.

Résidence secondaire : comment calculer la plus-value ?

Lors de la vente d’une résidence secondaire, la plus-value réalisée est fortement taxée. Celle-ci est imposable à hauteur de 19 %, avant déduction des prélèvements sociaux. 
Pour le calcul, dans un premier temps, il faut calculer la plus-value brute. La plus-value est la différence entre le prix d’acquisition et le prix d’achat. Elle correspond donc au profit réalisé par le propriétaire de sa résidence lorsqu’il revend son bien. Dans un second temps, il s’agit de déduire les abattements par année de détention du bien à la plus-value brute. Ce petit calcul vous permettra d’estimer la plus-value imposable. 
Selon le nombre d’années de détention du bien, l’impôt varie. Si le bien est vendu moins de 6 ans après l’achat, la plus-value imposable porte sur la totalité du bien (100 %). 
 Entre 6 ans et 21 ans de détention, la plus-value immobilière soumise à l’impôt sur le revenu est au taux de 19 % et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux à compter du 1er janvier 2018 (CSG non déductible), soit au total 36,2 %. Au-delà de 22 ans, le bien est exonéré d’impôt (seulement les prélèvements sociaux). Auparavant, l’exonération était effective après 30 ans de détention.

Dans quels cas la plus-value immobilière est-elle exonérée ?


Selon le code général des impôts (CGI), les plus-values réalisées sont exonérées d’impôt sur le revenu lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Cette exonération des plus-values concerne aussi les retraités et les invalides (2e et 3e catégories) dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil. Les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence secondaire peuvent aussi bénéficier d’une exonération.

Déduire les travaux effectués : un moyen de faire baisser le montant de la plus-value imposable ?


Le décompte des travaux effectués sur votre résidence secondaire constitue un bon moyen d’abaisser la plus-value imposable. Rénovation, embellissement, construction : tous ces travaux sont déductibles, et doivent être pris en compte lors du calcul de la plus-value (déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat). Le propriétaire de sa résidence doit bien entendu présenter toutes les preuves attestant les travaux réalisés. 
Dans le cas d’un terrain à bâtir, la loi de finances 2015 réduit leur imposition : elle prévoit l’application d’un abattement de 30 %, ainsi que d’autres abattements en fonction du nombre d’années de détention. Cette disposition de la loi de finances a pour but d’encourager les propriétaires à vendre leurs terrains afin de relancer la construction de logements : appartements, maisons, logements sociaux. 
Et pour encourager encore plus la construction dans les zones dites tendues, un amendement à la loi de finances a été adopté en 2017. Celui-ci prévoit 70 à 85 % d’abattement sur les plus-values (si l’acquéreur s’engage à réaliser au moins 50 % de logements sociaux). Pour en bénéficier, le compromis de vente doit être signé avant le 31 décembre 2020.